https://www.ron-mortgage.co.il https://www.ron-mortgage.co.il/my-post4f9abd5f אחת ההחלטות החשובות ביותר בתכנון משכנתה היא בחירת התמהיל בין מסלולים צמודי מדד לבין מסלולים שאינם צמודים למדד. <div data-rss-type="text"> <h2> <span> מתי נכון לשלב במשכנתה מסלול צמוד מדד ומתי מסלול שאינו צמוד מדד? </span> </h2> <p> <span> אחת ההחלטות החשובות ביותר בתכנון משכנתה היא בחירת התמהיל בין מסלולים  </span> <strong> צמודי מדד </strong> <span>  לבין מסלולים  </span> <strong> שאינם צמודים למדד. </strong> <span> <span>  הבחירה הזו משפיעה על גובה ההחזר החודשי היום – אבל לא פחות חשוב מכך, על הסיכון והעלות הכוללת של ההלוואה לאורך השנים. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <h2> <span> מהו מסלול צמוד מדד? </span> </h2> <p> <span> במסלול צמוד מדד הקרן מתעדכנת בהתאם לעליית  </span> <strong> מדד המחירים לצרכן בישראל </strong> <span> <span> (המתפרסם כל חודש). כלומר, אם המדד עולה – גם </span> </span> <strong> יתרת הקרן </strong> <span> <span> עולה (אותו חלק שעדיין אנחנו צריכים לשלם), מצד שני, הריבית במסלולים הללו בדרך כלל נמוכה יותר בצורה משמעותית ממסלול שאינו צמוד. </span> </span> </p> <p> <span> יש שני מסלולים צמודי מדד: </span> </p> <ul> <li> <strong> קבועה צמודה למדד </strong> <span>  –  הריבית קבועה, הקרן צמודה למדד. </span> </li> <li> <strong> משתנה צמודה למדד </strong> <span>  –  גם הריבית משתנה בתחנות זמן וגם הקרן צמודה למדד. מקובל בבנקים שהשתנות העוגן יהיה כל: שנתיים, שלוש או חמש, לכל בנק יש מדרגות שינוי שונות. </span> </li> <li> <strong> הערה נוספת </strong> <span> – מנגנון "המשתנה" בנוי משני חלקים: עוגן – שהוא בר שינוי (תחנת יציאה כל תקופת זמן), ותוספת שנקבעת בעת אישור המשכנתה וביצועה. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <h2> <span> מתי נכון לשלב מסלול צמוד מדד? </span> </h2> <p> <br/> </p> <p> <strong> כאשר הריבית במשק גבוהה </strong> <span> <br/> במצבים בהם ריבית בנק ישראל גבוהה יחסית, מסלולים צמודים מאפשרים לקבל ריבית נמוכה יותר בהתחלה ולהקטין את ההחזר החודשי. </span> <strong> הדגש: </strong> <span> <span> בהתחלה, אם מדובר על תהליך קצר של 10 או 15 שנים, יש הגיון בשילוב מסלול צמוד מדד. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> כאשר צפויה אינפלציה נמוכה לאורך זמן </strong> <span> <br/> אם ההערכה היא שהמדד יעלה בקצב מתון, הסיכון במסלול צמוד קטן יותר. בהתייחס למצב המשק הישראלי בשנים האחרונות, שילוב צמוד מדד, חייב להיות מתוכנן היטב ולתקופה קצרה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> כאשר מתכננים פירעון מוקדם </strong> <span> <br/> לקוחות שיודעים שבעוד מספר שנים יכניסו סכום כסף (ירושה, מכירת נכס, וכדומה) יכולים ליהנות מהריבית הנמוכה במסלול הצמוד לתקופה קצרה יחסית. </span> </p> <p> <span> עם זאת, חשוב לזכור: עליית מדד לאורך שנים יכולה להגדיל משמעותית את הקרן. ואת סך ההחזרים של המשכנתה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> מתי נאלץ לקחת מסלול צמוד מדד </strong> <span> <br/> ישנם מצבים בהם יחס ההחזר (חישוב ההכנסה של הלקוח ביחס לגובה ההחזר החודשי הנדרש) חורג מ- 40% במקרה כזה הבנק לא יאשר את המשכנתה. אז ניתן לשלב מסלולים צמודי מדד ולהוריד את יחס ההחזר כך שהבנק יאשר את העסקה. לא בכל מצב הייתי ממליץ על מהלך כזה. התייקרות המשכנתה במשק אינפלציוני, כמו שאנחנו חווים עכשיו, יכול להכניס את הלקוחות למצב בעייתי מבחינת התזרים החודשי. ולכן יש לשקול מהלך כזה בחכמה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> <strong> מהו מסלול שאינו צמוד למדד? </strong> </p> <p> <span> במסלול זה הקרן  </span> <strong> אינה מושפעת מהאינפלציה. </strong> <span> <span> ההחזר נקבע לפי הריבית בלבד. </span> </span> </p> <p> <span> יש שני מסלולים שאינם צמודי מדד: </span> </p> <ul> <li> <strong> קבועה לא צמודה (קל"צ) </strong> <span> <span> – ההחזר החודשי מתחיל ומסתיים בסוף התקופה באותו החזר חודשי. </span> </span> </li> <li> <strong> משתנה לא צמודה (מל"צ) – </strong> <span> כמו במנגנון הצמוד, עם תחנות יציאה של פרקי זמן קבועים, בהם תתעדכן הריבית של העוגן. כאשר במהלך התקופה (שנתיים, שלוש או חמש) המסלול הזה יהיה בהחזר חודשי קבוע. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <h2> <span> מתי נכון לשלב מסלול לא צמוד? </span> </h2> <p> <br/> </p> <p> <strong> כאשר רוצים יציבות וביטחון </strong> <span> <br/> זה המסלול היציב ביותר. הקרן לא עולה וההחזר צפוי מראש. מומלץ לאנשים שונאי סיכון, ואנשים שעליית המשכנתה כל תקופה (יכול להיות אפילו ברמה של חודש), משפיעה עליהם בצורה לא טובה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> כאשר האינפלציה גבוהה או לא צפויה </strong> <span> <br/> בתקופות של חוסר ודאות אינפלציונית עדיף לעיתים לנעול חלק מהמשכנתה במסלול שאינו צמוד. היות ועל פי הוראות בנק ישראל יש חובה ששליש מהמשכנתה יהיה במסלול קבוע – ההמלצה ברוב המקרים לקחת את החלק הקבוע במסלול קל"צ. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> כאשר מתכננים משכנתה ארוכה </strong> <span> <br/> בטווח של 20–30 שנה קשה להעריך את קצב האינפלציה. לכן חלק משמעותי בתמהיל שילקח בקל"צ - מקטין סיכון. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> אז מהו תמהיל נכון? </strong> </p> <p> <span> ברוב המקרים אין מסלול אחד “נכון”, אלא שילוב מאוזן, והתאמה אישית לכל לקוח: </span> </p> <ul> <li> <span> מסלול  </span> <strong> קבוע לא צמוד </strong> <span>  – ליציבות וביטחון </span> </li> <li> <span> מסלול  </span> <strong> פריים </strong> <span>  – לגמישות ופירעון מוקדם </span> </li> <li> <span> מסלול  </span> <strong> צמוד מדד </strong> <span>  – להפחתת הריבית הכוללת – ורצוי לקופה קצרה. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <span> המפתח הוא איזון בין  </span> <strong> עלות נמוכה בהווה </strong> <span>  לבין  </span> <strong> ניהול סיכונים בעתיד </strong> <span> . </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> תמהיל נכון נבנה בהתאם להכנסה, לתוכניות העתידיות של הלקוח, להתפתחות המשפחתית, לשינויי קריירה מתוכננים, ולתחזית הכלכלית. </span> </p> <p> <span> בסופו של דבר, משכנתה טובה היא לא זו עם הריבית הנמוכה ביותר – אלא זו שמתאימה ליכולת הכלכלית של המשפחה לאורך זמן.ראש הטופסתחתית הטופס <br/> </span> </p> </div> Sun, 29 Mar 2026 20:16:53 GMT https://www.ron-mortgage.co.il/my-post4f9abd5f thumbnail main image https://www.ron-mortgage.co.il/my-post01d81318 היתרון המרכזי הוא גמישות. במקום למכור נכס בלחץ זמן או לפספס הזדמנות טובה, ניתן לבצע את העסקה בתנאים נוחים יותר. בנוסף, התשלום החודשי בתקופת הגישור לרוב נמוך יחסית משום שבמקרים רבים משלמים רק ריבית. <div data-rss-type="text"> <h2> <span> הלוואת בלון, מה זה? האם יש סכנה שהבלון יתפוצץ לי בפרצוף? </span> </h2> <p> <span> <br/> רק לפני שנה רכש אייל דירה להשקעה בגבעתיים. על הדירה רובצת משכנתה של כ-1.2 מיליון ש״ח, והכול מתנהל כמתוכנן. אלא שלאחרונה הוא מצא הזדמנות: דירה שמתאימה בדיוק למשפחתו בעיר מודיעין, שם הוא מתגורר כיום.  <br/> אייל פנה אלי ושאל שאלה פשוטה אך מורכבת:  איך ניתן לרכוש את הדירה החדשה עכשיו, מבלי למכור מיד את הדירה בגבעתיים? </span> </p> <p> <span> התשובה במקרים רבים היא שימוש בכלי פיננסי נפוץ בעולם המשכנתאות – הלוואת גישור. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> הלוואת גישור </strong> <span> <span> – המוכרת גם בשמות </span> </span> <strong> הלוואת בלון </strong> <span> <span> או </span> </span> <strong> הלוואת בולט </strong> <span> <span> – היא הלוואה זמנית שמטרתה “לגשר” על הפער בין הצורך בכסף היום לבין התקבול הצפוי בעתיד. במקרה של אייל, המקור העתידי להשלמת רכישת הנכס במודיעין, הוא מכירת הדירה בגבעתיים. </span> </span> </p> <p> <span> <span> במקום למכור בלחץ או לוותר על הדירה המתאימה במודיעין, ניתן לקחת </span> </span> <strong> הלוואה זמנית </strong> <span> <span> שתאפשר להשלים את רכישת הדירה החדשה. כאשר הדירה הישנה תימכר, משתמשים בכספי המכירה כדי לפרוע את ההלוואה. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> שמות שונים – רעיון אחד </strong> </p> <p> <span> בעולם המשכנתאות משתמשים לעיתים בכמה שמות דומים: </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> הלוואת גישור </strong> <span> <span> – השם הכללי המתאר את המטרה: גישור על פער זמן בין שני אירועים פיננסיים. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> הלוואת בלון (Balloon) </strong> <span> <span> – בהלוואה זו הקרן מוחזרת בסוף התקופה בתשלום אחד גדול, בדומה לבלון שמתנפח לאורך התקופה ומתפוצץ בסוף. במהלך התקופה משלמים בדרך כלל רק ריבית. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> הלוואת בולט (Bullet) </strong> <span> <span> – מבנה דומה, אך במקרים מסוימים גם הקרן וגם הריבית משולמות בסוף התקופה בתשלום אחד. </span> </span> </p> <p> <span> בפועל, בשוק המשכנתאות הישראלי המונחים לעיתים משמשים כמעט באותו מובן, אך חשוב להבין היטב את מבנה ההחזר שהבנק מציע. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> למי ההלוואה מתאימה? </strong> </p> <p> <span> הלוואת גישור מתאימה בעיקר למצבים כמו: </span> </p> <ul> <li> <span> רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת, מצוי מאוד ברכישה מקבלן. </span> </li> <li> <span> קבלת סכום כסף עתידי (ירושה, קרן השתלמות, מכירת נכס) </span> </li> <li> <span> צורך במימון זמני עד לקבלת כסף ידוע מראש. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <span> במקרה של אייל ניתן למשל לקחת הלוואת גישור לתקופה של שנה-שנתיים כנגד הדירה בגבעתיים, וכאשר הדירה תימכר – לפרוע את ההלוואה. </span> </p> <p> <span> <span> במידה והדירה הנרכשת מוגדרת – </span> </span> <strong> כדירה חלופית, </strong> <span> <span> וכך גם הוגדרה ברישום מול רשויות המס (דיווח משח), יש לרוכש זמן של 18 חודש בלבד להשלמת המהלך של המכירה והרכישה, (לאחר מיכן יחויב במיסוי דירה שנייה, ובאי אפשרות תזרימית לרכוש את הדירה החדשה). </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> היתרונות </strong> </p> <p> <span> <span> היתרון המרכזי הוא </span> </span> <strong> גמישות. </strong> <span> <span>  במקום למכור נכס בלחץ זמן או לפספס הזדמנות טובה, ניתן לבצע את העסקה בתנאים נוחים יותר. בנוסף, התשלום החודשי בתקופת הגישור לרוב נמוך יחסית משום שבמקרים רבים משלמים רק ריבית. </span> </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> נקודות שחשוב לבדוק </strong> </p> <p> <span> עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בהלוואה זמנית עם סיכון מסוים. אם מכירת הנכס מתעכבת או מתקבלת במחיר נמוך מהצפוי, עלול להיווצר לחץ תזרימי. לכן חשוב לבנות תכנון נכון של שיעור המימון, לוחות הזמנים ויכולת ההחזר. </span> </p> <p> <span> כאשר עושים זאת בצורה מקצועית, הלוואת גישור – בלון או בולט – יכולה להיות כלי מצוין שמאפשר מעבר חלק בין נכסים ולנצל הזדמנויות נדל״ן בזמן הנכון. <br/> </span> </p> </div> Sun, 22 Mar 2026 11:32:04 GMT https://www.ron-mortgage.co.il/my-post01d81318 thumbnail main image https://www.ron-mortgage.co.il/my-post533262f4 ההבדל הגדול בין הלוואה רגילה מהבנק עבור רכישה כל שהיא למשכנתה שבמשכנתה מעורב כסף גדול שבגינו הבנק מבקש למשכן את הנכס. <div data-rss-type="text"> <p> <span> ההבדל הגדול בין הלוואה רגילה מהבנק עבור רכישה כל שהיא למשכנתה שבמשכנתה מעורב כסף גדול שבגינו הבנק מבקש למשכן את הנכס. <br/> המשכנתה הממוצעת היום בשוק הישראלי מתקרב ל-1 מיליון ₪. <br/> נתון נוסף חשוב, שאת המשכנתה לוקחים לתקופת הלוואה ארוכה אפשרי עד 30 שנים, הממוצע במשק הוא בסביבות 22 שנים לסיום תקופת המשכנתה. <br/> עם 2 הנתונים האלו, של הרבה כסף לאורך תקופת חיים ארוכה, יש משמעות המחייבת תיכנון מותאם. התיכנון חייב להיות מותאם למשפחה, לעיסוק של נוטלי המשכנתה, להתפתחות המשפחתית והאישית מקצועית, וכל הפרטים האלו צריכים להיות לפני עיניו של המתכנן – כלומר יועץ המשכנתאות. יועץ המשכנתאות יציע ללקוח תמהיל שהכי יתאים לנקודת ההתחלה של לקיחת המשכנתה עם הסתכלות לטווח הקצר ולטווח הארוך. </span> </p> <p> <span> <br/> נקודה נוספת, משכנתה, בגלל אורך החיים שלה, היא הלוואה "נושמת", שמשמעותה שניתן תמיד בכל זמן למחזר אותה, לסלק חלק ממנה או את כולה. כמובן שיש כללים מתי נכון לעשות, האם יש קנסות היוון (קנס היוון מגלם את הפרש הריביות בין זמן לקיחת המשכנתה לבין זמן המיחזור/הסילוק) וכמה, יש מסלולים שאין בהם קנסות היוון, ויש מסלולים שיש להם "תחנות יציאה" – כלומר מובנה בתוך התמהיל אפשרות לטפל במסלול מסוים ללא חשיפה לקנס היוון. זה מהותו של תמהיל – ראיית השלם על כל חלקיו עם "פתחים" מובנים לטיפול במשכנתה לאורך חיי המשכנתה. </span> </p> <p> <span> השאלה שתשאל תמיד על ידי כל לוקחי המשכנתאות, מה התמהיל המתאים לי/ לנו? וכאן מקומו של היועץ המנוסה לתת את התשובות. <br/> אתן דוגמא שמתאימה לתקופה זו בה ריבית בנק ישראל במשך תקופה של כשנה וחצי קפצה מ- 0.1% ל- 4.75% זה שינוי דרמטי שכולנו חווינו אותו במהלך השנה האחרונה, גם אלה שלא לקחו משכנתאות, וזה התייקרות המשק הנובעת מאינפלציה שעלתה בצורה משמעותית. <br/> ייקור הכסף – כלומר ריבית על הכסף, שנגיד בנק ישראל אחראי ושולט בכך, אמורה לצנן את המשק ולהוריד את האינפלציה לממדים הרצויים (בין 1% ל- 3% שנתי). <br/> היכן זה פוגש את לוקח המשכנתה? בתור נקודת מוצא, עליית הריביות בכל מסלולי המשכנתה ייקרה את המשכנתה. אבל זו עובדה. מכאן צריך לצאת לתיכנון יותר מוקפד של התמהיל. <br/> אם בעבר היינו שואלים את הלקוח עד כמה אתה אוהב סיכון (מסלולים צמודי מדד/משתנים) או שונא סיכון (מסלולים ללא הצמדה למדד), הרי שהיום היועץ הסביר ינחה את הלקוח לקחת את רוב המשכנתה במסלולים שהשינוי בהם יהיה קטן או בכלל לא. <br/> לדוגמא יהיה נכון לקחת חלק ניכר מהמשכנתה במסלול קל"צ- שפרושו מסלול בריבית קבועה לא צמודה, וכן בנוסף במסלול מל"צ – שפרושו מסלול בריבית משתנה כל 3/5/10 שנים (תלוי בנק), ואינה צמודה למדד. השילוב של המסלולים האלו מאפשר מצד אחד לשמור על מינימום שינוי לתקופה קצובה, ועם החלק המשתנה (מל"צ) להמתין לתחנת היציאה המתכוננת, ולבצע שינוי על פי מה שיהיה נכון באותה נקודת זמן עתידית, אולי להשאיר, אולי להעביר למסלול משנתה כפריים, או כל מסלול אחר לפי מצב השוק באותה נקודת זמן. </span> </p> <p> <span> <span> בעליית הריבית שהיתה בשנה האחרונה, כל המשכנתאות התייקרו. </span> </span> </p> <p> <span> השיאנים שספגו את ההתייקרות הגדולה ביותר היו אנשים שלקחו בחלק הפריים עד 2/3, כפי שהנגיד איפשר לאחר תקופה ארוכה בה היתה מגבלה של שליש בלבד. כאשר שני שליש מהמשכנתה מזנק מ- 1.6% ל- 6.25% המשמעות לכך היא דרמטית.  <br/> וכן יש צורך להזכיר שיש בשוק משכנתאות עוד יותר ישנות שהיה ניתן לקחת בעבר את כל המשכנתה בפריים, אז נכון שתקופה ארוכה הם "חגגו", אבל אם הם לא עשו שינוי מיידי בתקופה הזו, הרי שגם הם נפגעו מעלייה מאוד משמעותית בהחזרי המשכנתה החודשיים. </span> </p> <p> <span> כפי שכתבתי למעלה, משכנתה היא הלוואה נושמת, ומשמעות הדבר שצריך לטפל בה לאורך כל חיי המשכנתה. היום אתרי הבנקים מנגישים את המידע לציבור בצורה פשוטה וברוב הבנקים מעבר לסטטוס משכנתה שזה פשוט להוציא כמו כל הלוואה, יש גם אפשרות להוציא בצורה מסודרת את המצב המדויק של המשכנתה הכולל את כל נתוני המשכנתה כדי להשוות את המשכנתה העכשווית למצב השוק. <br/> הדו"ח הזה נקרא – דו"ח יתרות לסילוק משכנתה, הדו"ח הזה משקף בצורה מדוייקת את כל נתוני המשכנתה, את הריביות העכשוויות במסלולים השונים, את יתרת הזמן שנותר עד לסיום המסלולים השונים, במסלולים משתנים (מל"צ, מ"צ) יש את "תחנות היציאה" שינוי העוגן במסלול, המאפשר תיכנון של סילוק מוקדם, או שינוי כפי שנדרש על פי השתנות השוק. בנוסף הבנק יפרט את קנסות ההיוון במידה ויש קנסות ומה גובהם, וכן את כל העמלות הנדרשות לתשלום במידה ומעוניינים לסלק את המשכנתה במלואה או בחלקה. </span> </p> <p> <span> על פי דו"ח היתרות לסילוק משכנתה, יועץ המשכנתאות יכול להשוות את תנאי המשכנתה הנוכחיים, ביחס לגובה הריביות העכשוויות, ומזה ניתן לייעץ האם נכון למחזר את המשכנתה. מחזור הוא למעשה לקיחה מחודשת של המשכנתה על הסכום שנותר בה. לפעמים יהיה נכון למחזר רק חלק מהמשכנתה ואז המשכנתה תישאר באותו בנק בו נלקחה, נקרא מחזור פנימי. במידה ונכון לבצע מיחזור מלא, חייבים לבדוק אפשרות של העברת המשכנתה מבנק אחד למשנהו, נקרא מחזור חיצוני. כמובן היכן שהריביות והתנאים יהיו טובים יותר. </span> </p> <p> <span> לקיחת המשכנתה הוא השלב הראשון בתהליך. השלבים הבאים פרוסים לאורך חיי המשכנתה. יש צורך לטפל במשכנתה כל הזמן. אני מייעץ ללקוחות שלי להוציא כל שנה דו"ח יתרות לסילוק משכנתה, שאבדוק עבורם מה נכון לשנות ולהתאים. ובמידת הצורך אנחנו נבצע מחזור כזה או אחר. <br/> גם כאשר באים לסלק סכום כסף מסוים מתוך המשכנתה, רצוי להוציא את דו"ח היתרות לסילוק, יועץ המשכנתאות ימליץ לכם איזה מסלול הכי נכון לסלק – איזה מסלול הוא באמת הכי יקר עבורכם שסילוקו יוריד את ההחזר החודשי בצורה המשמעותית ביותר עבורכם. </span> </p> <p> <span> אם נסכם את הדברים, משכנתה היא הלוואה יקרה הניתנת כנגד משכון הבית עליו נלקחה. זו הלוואה שנכון לבנות אותה מתוכננת על פי צורכי המשפחה ועל פי מצב השוק. בגלל המורכבות של מסלולים שונים בריביות שונות, הניתנות לפריסת שנים שונה – ההלוואה הזו היא הלוואה מורכבת. <br/> נכון להתייעץ בלקיחת המשכנתה עם יועץ מוסמך ולא להסתפק בהצעת הבנק. כך תוכלו להוריד עלויות בצורה משמעותית בלקיחת המשכנתה, ולא פחות חשוב, המשכנתה תתאים לצרכים ולמגבלות שלכם. בהצלחה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <br/> </p> </div> Thu, 07 Sep 2023 15:14:01 GMT https://www.ron-mortgage.co.il/my-post533262f4 thumbnail main image https://www.ron-mortgage.co.il/my-poste9e8980f מחזור משכנתה הוא לקיחת משכנתה קיימת, וביצוע שינויים עליה. כל שינוי במהלך חיי המשכנתה מחייבת אותנו לחזור לבנק שממנו נלקחה המשכנתה -לבצע מחזור. <div data-rss-type="text"> <h2> <span> מיחזור משכנתה </span> </h2> <h3> <span> מה זה מחזור משכנתה? </span> </h3> <p> <br/> </p> <p> <span> מחזור משכנתה הוא לקיחת משכנתה קיימת, וביצוע שינויים עליה. כל שינוי במהלך חיי המשכנתה מחייבת אותנו לחזור לבנק שממנו נלקחה המשכנתה -לבצע מחזור. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> לפעמים אנחנו נמחזר באותו בנק שהמשכנתה נלקחה ממנו – אנחנו קוראים לזה מחזור פנימי, ולפעמים אנחנו נמחזר את המשכנתה במחזור חיצוני כלומר בבנק אחר. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> לכל אחת מהאופציות יש יתרונות וגם חסרונות. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> המחזור הפנימי נעשה בדרך כלל כאשר אנחנו משפרים/משנים רק חלק מתוך התמהיל, ואז אין סיבה לעבור לבנק אחר, התהליך הפנימי הוא בדרך כלל קצר יותר מהיר יותר וגם העלות הכרוכה בו היא נמוכה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> במחזור חיצוני אנחנו נבחר, כאשר ההצעה של הבנק המקורי פחות מתאימה, פחות חסכונית ואז נבחר לקחת משכנתה חדשה מבנק אחר, המשכנתה החדשה למעשה תסגור את המשכנתה הקיימת מול הבנק המקורי. התהליך הזה, אורך יותר ודורש תהליך ביניים של רישום משכנתה בדרגה שנייה, תהליך שלוקח קצת זמן, אבל אם המשכנתה החדשה טובה יותר אין סיבה שלא לעשות זאת. התהליך החיצוני יגרור בדרך כלל גם צורך לבצע שמאות נכס חדשה, יש בו עלות על פי ערך הנכס, אבל מצד שני יכול "לשחק" לטובת המשכנתה החדשה היות וערך הנכס בדרך כלל עלה, ואחוז המימון של הנכס ירד מתוך הסה"כ, מהלך שיכול להוריד את אחוז המימון של הבנק החדש למצב טוב יותר ממצב הפתיחה של המשכנתה הראשונה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> מתי ממחזרים? </span> </p> <p> <span> יש מספר מצבים שבהם כדאי למחזר, המצב השכיח הוא כששוק המשכנתאות נמצא בריביות זולות ביחס לתקופה בה נלקחה המשכנתה, כמו שהיינו עד תחילת שנת 2022. אז היה נכון לבצע מחזור להרבה מאוד משכנתאות שנלקחו בתנאים פחות טובים, וכך גם עשינו בין השנים 2019 ו – 2022. כמובן צריך להדגיש שמצב הלקוחות חייב להישמר לפחות באותו מצב של הכנסות והתנהלות כלכלית, כל שיפור יחזק את קבלת המשכנתה החדשה בתנאים טובים עוד יותר. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> במצב של היום בו הריביות עולות, אנשים שיגיעו למיחזור יהיו בעיקר אנשים שהמשכנתה "חונקת" אותם מבחינת ההחזרים החודשיים, ואז הפתרון יהיה למחזר את המשכנתה ולהאריך את השנים של התמהיל, כך שההחזר ירד. בנק הפועלים יצא לפני כחודש עם הצעה של שמירת הריביות הקיימות והארכת התקופה עד 30 שנים. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> יש מצבים נוספים של סמי - מיחזור בהם מגדילים את ההחזר החודשי כדי לקצר את תקופות המשכנתה, במקרה זה, אין זה מחזור מלא, ואפשר לעשות זאת דרך התקשרות לבנק המשכנתאות הרלוונטי. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> כלומר יש מספר אפשרויות ומספר פתרונות אפשריים לכל צורך. חשוב לעשות תחשיב נכון ולהבין שהמחזור הוא כלכלי, והתקופה שבו הוא נעשה מתאים למהלך. </span> </p> <p> <span> מניסיון שלי אני יכול לומר שבצעתי מיחזורים החל מחיסכון של 550,000 ₪ ועד 100,000 ₪. אז כשנכון לעשות מיחזור - עושים! </span> </p> <p> <span> לכל לקוח שלי אני ממליץ לעשות בדיקת מיחזור כל שנה, כי משכנתה זו הלוואה "נושמת". </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> מוזמנים לשאול ולהתעניין. <span>  </span> </span> </p> </div> Tue, 13 Dec 2022 20:18:51 GMT https://www.ron-mortgage.co.il/my-poste9e8980f thumbnail main image https://www.ron-mortgage.co.il/my-post יש נושא נוסף מהותי ברפורמה. הבנקים יצטרכו להציג תחזית עתידית של השינויים בריביות בשוק המשכנתאות. להראות את השתנות הפריים לאורך שנות המשכנתה ואת השינויים הצפויים במדד המחירים לצרכן. התחזיות יתבססו על פי נתוני המחקר של בנק ישראל. <div data-rss-type="text"> <h1> <span> הרפורמה בשוק המשכנתאות </span> </h1> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <span> הפור נפל לפני כ- 8 חודשים, הנגיד פרופ' אמיר ירון "ירה" את הרפורמה לשיפור השקיפות והתחרות בשוק המשכנתאות, ועכשיו זה מגיע – ו"מתפוצץ" בשטח. הבנקים בקדחת של עשייה לעמוד ביעד של סוף אוגוסט שבה הם צריכים כבר להציג ללקוחות את הוראת הנגיד החדשה. <br/> עדיין לא ראינו אייך הדברים נראים בשטח ואיך הבנקים יציגו את הנתונים כפי שהנגיד הגדיר, אבל בהחלט יש לצפות למהומה לא קטנה. <br/> מה מהות הרפורמה?  <br/> השינויים הם לטובת שקיפות של נתונים ותחרות טובה יותר בין הבנקים כך שתאפשר לכל לקוח שמבקש משכנתה לעשות את עבודת ההשוואה לבד, ולהגיע להחלטה לבד על הבנק והתמהיל (מכונה סל בלשון הוראת בנק ישראל) המועדף. על כך ארחיב מיד. </span> </p> <p> <span> יש נושא נוסף מהותי ברפורמה. הבנקים יצטרכו להציג תחזית עתידית של השינויים בריביות בשוק המשכנתאות. להראות את השתנות הפריים לאורך שנות המשכנתה ואת השינויים הצפויים במדד המחירים לצרכן. התחזיות יתבססו על פי נתוני המחקר של בנק ישראל. עד כה נמנעו הבנקים לתת תחזיות ולהראות ללקוחות את השינויים הצפויים להם לאורך חיי המשכנתה, בטענה שזו הערכה בלבד, וכדי לא "להפחיד" את הלקוחות אין טעם לתת הערכה. היום הנתונים האלו ינתנו. </span> <span> <br/> <br/> מה כל בנק יציג לכל לקוח: </span> <span> <br/> </span> <span> 3 סלים/תמהילים בצורה הבאה: </span> </p> <ol> <li> <span> משכנתה -  100% במסלול קבוע לא צמוד.(קל"צ) </span> </li> <li> <span> משכנתה - במסלול של 50% בפריים ומסלול של 50% קבוע לא צמוד (קל"צ) </span> </li> <li> <span> משכנתה – במסלול של שליש - פריים, מסלול של שליש - קבוע לא צמוד (קל"צ) ומסלול של שליש משתנה צמודה (מ"צ). </span> </li> </ol> <p> <br/> </p> <p> <span> בנוסף, כל בנק יכול להגיש תמהיל נוסף, רביעי שהוא על פי רצון הלקוח או כהצעה נוספת של הבנק. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> נקודת הפתיחה לבקשה מהבנק תהיה: בקשת הלקוח על סכום המשכנתה המבוקש, ולתקופה המבוקשת עבורו להחזר ההלוואה. מקסימום עד 30 שנים אבל הלקוח יכול לבקש מהבנקים כל תקופת החזר מבוקשת, למשל 20 שנים. הבנק יצטרך לבחון האם יכולת ההחזר החודשי של הלקוח עומדת במכסת השנים המבוקשת, או לא. אם כן, יקבל על פי בקשתו. אם לא, הבנק לא יוכל לתת את הסל המבוקש, אולי יוכל לתת הצעה אחרת (הרביעית) ואולי תהיה תשובה חיובית רק לחלק מהסלים/תמהילים שהבנק צריך להגיש ללקוח. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> <span> כלומר – אם לקוח פוטנציאלי, מבצע סקר שוק, והלך לדוגמא, לבנק מזרחי, דיסקונט, ולאומי, הרי שקיבל 9 הצעות שונות מתוכם 3 זהות מבחינת ההרכב (הסל). </span> </span> </p> <p> <span> כל הצעה תינתן על פי טיב הלקוח (הכנסות, התנהלות אשראית, הלוואות נוספות ועוד...) והרווח שהבנק מבקש להשיג בהלוואה (המרווח של הבנק). <br/> אז יוכל הלקוח לבחון את שלושת הסלים שכולו פריים – מי נתן לו את ההצעה הטובה ביותר, ושלושת הסלים שחציים פריים וחציים קל"צ, מי נתן לו את ההצעה הטובה ביותר, וכן לגבי הסל השלישי. </span> </p> <p> <span> <br/> כמובן – שזה רק חלק מהעניין, כי מהיכן ללקוח רגיל יש את הידע איזה סל הכי מתאים עבורו ועבור משפחתו?! וכן להבין אייך הסל הזה יתנהג לאורך כל חיי המשכנתה? וכן אילו קנסות היוון הוא צפוי במקרה של מיחזור? כל השאלות האלה ועוד, מאוד רלוונטיות בעת לקיחת משכנתה. </span> </p> <p> <span> <br/> בנוסף יקבל הלקוח תמהיל רביעי מכל בנק שאליו פנה, כנראה שיקבל תמהילים שונים משלושת הבנקים, אלא אם ביקש מראש לראות תמהיל זהה כתמהיל הרביעי, ואז יקבל עוד מספר אופציות עבור המשכנתה שלו. </span> </p> <p> <span> <br/> בשלב זה הלקוח שלנו בטוח מבולבל –הוא יושב בביתו עם 12 הצעות מ – 3 בנקים. כל הצעה לפחות דף אחד כלומר יש לפניו 12 דפים, כנראה בפורמטים שונים של תצוגה (כמו היום), ועם כל המידע הרחב ומורכב הזה, יצטרך לקבל החלטה טובה עבורו. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> להערכתי – רוב הלקוחות לא יצליחו "למצוא את ידם ואת רגלם" ויועצי המשכנתאות שבעבר עשו עבור הלקוח את כל העבודה, ימשיכו לעשות זאת גם עכשיו. אולי דווקא הצורך לקבל תשובות אחידות של הבנקים, יתן לנו, ליועצי המשכנתאות, כלים להוציא ללקוחות שלנו את הטוב ביותר, בגלל חשיפת נתונים רחבה מאוד שהבנקים יצטרכו להעביר. </span> </p> <p> <span> <span> <span>  </span> <br/> האם התקדמנו? האם באמת יצרנו מערכת שקופה יותר? תחרותית יותר? נצטרך להמתין קצת ולראות איך הדברים מתפתחים בשטח. מבטיח לחזור ולספר לכם. <br/>   <br/> </span> </span> </p> </div> Wed, 10 Aug 2022 15:26:47 GMT https://www.ron-mortgage.co.il/my-post thumbnail main image