שאלות ותשובות

שלום לשואל, שמח שאתה עוקב ומעודכן.

נפל דבר בישראל - בנק ישראל יצא לפני כשבועיים עם הנחיה חדשה שעברה את כל האישורים ותכנס לתוקפה בעוד כ 6 חודשים בתחילת אוגוסט.(הוראה 451)

ההנחיה הזו עיקרה להביא ליותר תחרות ושקיפות בשוק המשכנתאות בישראל. דבר שהיום לא מאפשר למי שאינו ממש חי את התחום לבצע השוואה טובה ולהרגיש שבאמת כל הנתונים שקבל נמצאים על אותו קו השוואה.

אייך מורידים את "המסך" מהבנקים ואייך יוצרים יותר שקיפות ותחרות?

בנק ישראל יוצא עם הנחייה שבה כל בנק שתוגש לו בקשה על ידי לקוח, יהיה חייב לתת 3 הצעות "סגורות" - בפי ההנחיה - סלים -  ללקוח וכל בנק יתן את אותן הצעות בדיוק מבחינת - התמהיל/הסל. הלקוח יצטרך להעביר לבנק את הפרטים הבאים: סכום המשכנתה המבוקש, תקופת ההחזר המבוקשת, וגובה ההחזר המבוקש (2 הגורמים האחרונים משפיעים אחד על השני).

כלומר, אם פניתי ל 3 בנקים אקבל 3 הצעות זהות מבחינת התמהיל כפול 3 בנקים - כלומר 9 הצעות. ובנוסף הלקוח וגם הבנק יוכלו להציע הצעה נוספת רביעית. כלומר במקרה כזה הלקוח יקבל 12 הצעות לאותה משכנתה שיבקש.

השוני המרכזי בשלושת הצעות שכל בנק יעביר ללקוח יהיה: רמת אהבת/שינאת סיכון שהלקוח רוצה לממש במשכנתה שלו.

השוני בהצעות יהיה: מהצעה שבה כל המשכנתה בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), עד מצב של שילוב מסלול צמוד למדד עם מסלול של פריים (פריים, קל"צ, ק"צ/מ"צ)

המהלך הזה מבחינת בנק ישראל, יאפשר ללקוח לבצע השוואה טובה יותר ולקבל החלטה עם יותר שקיפות ותחרותיות מצד הבנקים.

הבעיה המרכזית להבנתי במצב כזה, אייך לקוח רגיל, אותו אחד שבעבר הרגיש שאין לו יכולת קבלת החלטה, יוכל עכשיו עם 12 הצעות שונות, לקבל החלטה? 

התשובה כנראה תמשיך להיות - יועץ משכנתאות שיתן את הערך המוסף שלו ללקוח ויעזור לו לקבל החלטה המתאימה לו.

בנוסף, בנק ישראל הורה לבנקים להוציא אישורים עקרוניים תוף 5 ימים, דבר שהוא בהחלט מאוד משמעותי. היום הבנקים "גוררים" תשובות של עד כפול זמן ויותר!

לסיום, בהחלט יש תזוזות בבנק ישראל לטובת הלקוחות, ועל כך מגיע שפו לנגיד הבנק!

אבל בהחלט יש עוד הרבה מה לשפר בהתייחסות הבנקים ללקוחות שלהם, וכדאי שבנק ישראל ימשיך "לטפל" בעוד כמה חורים שחורים כמו - קנסות ההיוון - שהגיע הזמן לעשות סדר ולבטל אותם לחלוטין.

תודה רבה לשואל, מוזמן להתקשר אלי.

בברכה, רון משכנתאות+

שלום לשואל,

אייני נביא ולכן אני רק יכול להעריך על פי פרסומים של בנק ישראל ועל פי תחושות שמעבירים לנו הפקידים בבנקים השונים את מה שצפוי לנו בחודשים הקרובים.

להערכתי יהיה שינוי ונראה עליות בריביות הבנקים בחודשים הקרובים. להערכתי זה יהיה מתון מאוד, אבל לאור השינויים הרבים שיש במשק, שחלקם נוגעים ישירות לתחום הבנייה, כמו ייבוא חומרי גלם ותשומות ההובלות שעלו בצורה משמעותית, אין ספק שגם התחום הזה יספוג עליות.

לצד זה, היום התחרות בין הבנקים הגדולים רבה, ומשמעות העניין, שאסור שלא לנצל את המצב כדי לשפר כל תמהיל שניתן לכם.

למרות "רוויה" מסויימת שכל הבנקים חוו בשנה האחרונה, וביקושים מטורפים למשכנתאות חדשות, יש עדיין רצון עז של הבנקים "להלחם" על כל לקוח, בייחוד על הלקוחות הטובים.

כך שבסך הכל להערכתי השינויים יהיו, לפחות בזמן הקרוב, קטנים מאוד. זה מחדד באופן מיוחד את הצורך להגיע לבנק עם יועץ חיצוני שמכיר את השוק ויכול להביא לכם את התוצאה המתאימה ביותר עבורכם.

בהצלחה.

שלום אריק,

התשובה הנכונה לשאלה שלך היא שאין דבר כזה מסלול הכי נכון.

משכנתה - היא מיקס - הנקרא למעשה תמהיל.

נכון לשלב בכל תמהיל משכנתה מספר מסלולים שהם שונים אחד מהשני וביחד בתיכנון נכון המותאם בדיוק לצרכים שלכם - מגיעים למשכנתה טובה וחסכונית.

אחד הדברים המרכזיים שיקבע את השילוב של המסלולים יהיה אורך תקופת המשכנתה, ופרמטר נוסף מאוד חשוב זה עד כמה הלקוחות אוהבי סיכון או שונאי סיכון. השקלול של כל הגורמים יתן לנו תמהיל משכנתה מותאם.

ולכן התשובה לשאלה שלך שניתן לבחור את המסלולים הכי נכונים רק בשיחה עם הלקוח.

מוזמן להתקשר ונתאים לך את המשכנתה עבורך.

שלום שקד,

אחוזי המימון של המשכנתאות, מאוד ברורים, ואת יכולה למצוא אותם בכל אתר משכנתאות.

אם כבר שאלת,

לדירה ראשונה/יחידה ניתן לקבל עד 75% מימון בנק, (נכון ניתן להגדיל על ידי גורם חצוני אף מעבר לזה בריביות יקרות יותר).

לדירה להשקעה 50% מימון בנק והשאר הון עצמי.

לדירה חלופית, כלומר מוכר נכס קיים וקונה חדש - מיועד למצב של שידרוג דירה, ולמשך 18 חודש, ניתן לקבל עד 70% מערך הנכס הלוואת בנק והשאר בכסף של הון עצמי.

יש עוד קןמבינציות, אבל על כך אשמח לענות ישירות מול העסקה שלך.

 בהצלחה,

אני חושב שהשאלה שלך נכונה עבור הרבה אנשים שיושבים על נכס שלהם, סיימו או לקראת סיום תשלומי המשכנתה, ואינם עושים כלום עם הרבה מאוד כסף שיש להם.

בזמן האחרון אני מלווה הרבה אנשים פרטיים שממשכנים את ביתם לטובת קניית נכס נוסף כהשקעה.

ניתן למשכן נכס שלכם עד 50% מערכו. כך למשל על פי הדוגמא שלך, אתם בעלי נכס של 3M ש"ח, ונשארה לכם משכנתה של 0.5M ש"ח, אתם תוכלו למנף את הבית ולקבל על הנכס שלכם 1M ש"ח לקניית נכס חדש!

מי שלא עושה זאת פשוט - טועה.

כמובן שצריך לחשב ולתכנן את החזר המשכנתה, שיכול להגיע חלקו או רובו מהשכרת הנכס.

בנוסף ניתן לקבל על הנכס החדש גם משכנתה לרכישה שלו, בגובה שיכול להגיע לעד 70% מימון.

נכון, כל רוכש הוא סיפור בפני עצמו וצריך לרדת לכל הפרטים אייך עושים את זה נכון.

רק תזכרו שגיל הפנסיה מתקרב, בין אם נרצה ובין אם לא, והשנים הטובות שבהם אתם יצרניים הולכות ומתמעטות, ולא יהיה זמן נוסף בו תוכלו לבצע מהלך כלכלי כל כך חשוב, שיכול להוות עבורכם את הפנסיה העתידית, או לרווחת הדור הבא.

שלום רביד,

שאלה מעולה! 

משכנתה לוקחים להרבה שנים אפשרי עד 30 שנים. משמעות העניין ש"מעידה כלכלית" אפילו עולמית, יכולה אומנם לזעזע את המשק העולמי וגם את ארצנו הקטנה, אבל בסוף ההיסטוריה והסטטיסטיקה מלמדת אותנו, שהשווקים חוזרים למקומם.

מה שאני אומר, שאם היום הריביות בבנק טובות, וזה המצב עדיין, קח משכנתה מיידית. גם אם מחר יעלו המדדים ואולי גם ריבית הפריים (ממש לא בהכרח), ויעלו התשלומים החודשיים, ועם רגיעת השוק, נחזור למצב הקודם.

הרי אינך יכול לנבא מה מחכה לנו מאחרי הפינה, בשנת 2022 או 2024 וכן הלאה.

חשוב מאוד לבנות את המשכנתה נכון, ובשביל זה אני מזמין אותך אלי.

בהצלחה,

הי תמר, ובוקר טוב,

שאלה מעולה, אני מעריך שכל אחד מאיתנו היה רצוי שישאל את השאלה הזו, ואני מתכוון בעיקר למי שיש כבר נכס ויכול בעזרתו לממן את הנכס הבא.

לצורך נכס שני יש צורך במימון שיורכב מכספי הקונה - הון עצמי וכספי הבנק - משכנתה.

לצורך נכס להשקעה יש לממן חלק גדול יותר מהעסקה על ידי הון עצמי, באופן רגיל זה 50%, יש אפשרויות להקטין את ההון העצמי, ולהגדיל את כספי הבנק, אבל זה ניתן לבדיקה רק בפגישה מסודרת.

בחישוב לקניית נכס יש לקחת בחשבון גם את מס הרכישה ביחס לערך הנכס, וכן מס על דירה שנייה שכרגע עומד על 5% מערך הנכ

אני ממליץ לכל אחד, לבחון גם את מיקום הנכס והתשואה המצופה על השכרת הנכס, כחלק משקלול יכולת ההחזר בכלכלת המשפחה, כמובן רצוי שהשכרת הנכס, תכסה לפחות את חלק המשכנתה שבגינו אתם קונים נכס נוסף (ברוב המקרים זה ניתן לביצוע).

תמר, יש כאן המון טיפים להמשך, אשמח שנפגש.

ואולי באמת אין צורך!

האם ברכב שלך אתה מחליף לבד את הבלמים? ולגבי תקלת החשמל האחרונה, שנשרף לך חצי לוח, קראת לחשמלאי? 

כשאתה לוקח החלטות מרכזיות בחייך אתה מתייעץ עם מומחה?

אם ענית כן, הפוסט הזה כנראה לא בשבילך, אבל אולי בכל אופן תשקיע דקה מזמנך?

לקיחת משכנתא היא ההחלטה היקרה ביותר שרוב משקי הבית יקחו במהלך חייהם. החלטה זו תלווה אתכם במשך עשרות שנים (כ- 20 שנה) והיא תהווה חלק ניכר מההוצאות המשפחתיות שלכם (כ- 20% מההוצאה המשפחתית הממוצעת). החלטה שיש בה עירוב של אמוציות ולא רק כסף. 

ולכן צריך להיעזר במומחה, במקרה זה – זה יועץ למשכנתאות.

ולמה לא להיעזר ביועץ המשכנתאות שבבנק, כי פשוט הוא יתן לך את ההצעה שטובה לבנק, והוא יודע שאם תיקח יועץ, הבנק ירוויח פחות. (ראה את הפוסט הקודם שלי על שימי והמשכנתא)

במה עוזר לכם יועץ משכנתאות:

1.  היועץ יפשט לכם את התהליך, יסביר את שלביו, יכין אתכם לקראת הפגישה בבנק (לפעמים זה קצת מאיים), ויוריד את המתח סביב קבלת ההחלטה.
2. היועץ מכיר את שוק המשכנתאות ויודע לכוון אתכם לריביות הנהוגות בשוק (לא "יעבדו עליכם") ועל ידי כך היועץ יחסוך לכם הרבה כסף (עד מאות אלפי שקלים).
3. היועץ יבנה את המשכנתא המתאימה לכם (תמהיל, מסלולים) מבחינת יכולת ההחזר השנתי לאורך השנים, לפי המשכורות, ולפי יעדים משפחתיים נוספים שיהיו לכם במהלך החיים.
4.  היועץ יהווה עבורכם עוגן מקצועי גם להמשך תקופת ההלוואה, כי משכנתא צריך לתחזק לכל אורך חייה, עד לסילוקה הסופי.

פנו אלי לקוחות שעשו משכנתא בבנקים בפריפרייה ולטענתם, במרכז אפשר להשיג משכנתאות טובות יותר על אותה עסקה בדיוק. האם זה נכון?

שלום משה אזולאי,

אני מבין מהשאלה שלך, שהרגשת ש"אולי עבדו עליך", ומי רוצה להרגיש פראייר?

אז לצערי, אתה צודק. יש הבדלים בין המשכנתאות שניתנות במרכז לבין אלו שניתנות בפריפרייה. שאני מדבר על פריפרייה, מדובר באמת על מקומות רחוקים מהמרכז. שלא תחשוב שהכסף שם צריך להיות יקר יותר, ממש לא. גיוס הכסף על ידי הבנקים לא קשור דווקא לפריפרייה. אבל התחרות קטנה יותר וזו אולי הסיבה המרכזית.

ההבדלים בריביות המסלולים השונים (בתמהיל המשכנתא) בין הפריפרייה למרכז הם קטנים מאוד, לפעמים הם ממש זניחים. אבל כמו שכתבתי למעלה - "מי רוצה להיות פראייר ולשלם יותר?"

אם תשאל מה הפתרון? אענה - לפנות ליועץ משכנתאות חיצוני. הוא ידע לנווט בין הבנקים. יש מעט מאוד בנקים שלא מאפשרים להעביר את המשכנתא מאיזור הגאוגרפי בו הוא ניתן, אבל רוב הבנקים מאפשרים זאת. ותמיד אפשר לפנות לבנק נוסף. אפשר לעשות משכנתא של ישוב בנגב בבנק בתל אביב או בגבעתיים, ואין בזה שום בעיה (גם לוקחי המשכנתא צריכים לנסוע אולי פעמיים לשם כך).

במידה והלקוח - הוא לקוח "שבוי" של הבנק שלו, זאת אכן בעיה, אבל שיתמודד. אם הוא רוצה לשלם יותר, אני לא אמנע זאת ממנו, אבל אייעץ לו אחרת.

ממה מורכבת המשכנתה ואיך אתה בתור לקוח יכול להשפיע על המחיר הסופי של המשכנתה

הוי משכנתא שלי

משכנתה היא הלוואה, הלוואה כנגד משכון. בדרך כלל הבית שבו אנו גרים או הולכים לגור (במידה ואנחנו בונים). השוני הגדול בין סתם הלוואה בבנק ובין משכנתה מורכב מכמה דברים:

• סכום הכסף שנלקח. בדרך כלל גבוה מאוד בין מאות אלפי שקלים ועד למיליונים.
• אורך חיי ההלוואה ארוך מאוד. הממוצע במשק הישראלי למשכנתא הוא כ- 20 שנים.
• והכי חשוב, את המשכנתה אנחנו משלמים במקביל לחיינו הרגילים. היא חלק מההוצאה החודשית הקבועה שלנו. גם פה בממוצע של משקי הבית בישראל מדובר על כ- 20% מההוצאה החודשית של משפחה.

אם כן על מה אנחנו חייבים להקפיד בלקיחת משכנתה חדשה או במיחזור קיימת, 3 דברים:

1. התמהיל שאנחנו לוקחים חייב להיות מסונכרן עם ההתפתחות המשפחתית שלנו.
2. ההחזר החודשי חייב להיות מותאם להוצאות ולהכנסות של המשפחה שלנו.
3.  את המשכנתה צריך לנהל לכל אורך חייה. זה לא בסגנון של "שגר ושכח" אם תשכחו זה עלול לעלות לכם הרבה כסף, ומנגד תפספסו אפשרויות רבות להוזיל את המשכנתה.

תבואו אלי, אני יודע אייך לנווט בין שלושת המרכיבים הללו, ולתת לכם את התועלת הגדולה ביותר.

ריבית הפריים – מורכבת מריבת בנק ישראל ומהמרווח שהבנקים מוספים עליו, נכון להיום ריבית הפריים היא: 1.75%. זה מורכב מריבית בנק ישראל שהיא 0.25% וממרווח הבנקים שהוא 1.5%   כלומר פריים שווה - 1.75% מסלולי הפריים בתמהיל המשכנתאות הוא ביחס לריבית זו. מעל או מתחת.

לגבי צפי עליית ריבית הפריים, תשאל את הנגיד...אבל בחישוב ארוך שנים של משכנתה, יש לקחת בחשבון שריבית הפריים יכולה לעלות. כשאני נותן הצעת משכנתה ל 20 שנה או יותר, אני חייב לקחת  בחשבון שתהיה עליית מחיר הכסף - ריבית הפריים.

וכאשר זה צפוי ונלקח בחשבון, אפשר להעריך את ההשפעה של עלייה זו. 

המטרה שההלוואה והדירה תהיה על שמם.

הבקשה שלכם כעיקרון ניתנת לפתרון, לא מובן מהשאלה מה ההורים עושים בחו"ל? שליחות? או גרים שם? גם לתושב חוץ, מותר לקנות דירה בארץ, רק מעמדו אינו זהה לתושב הארץ. גם לא ברור איך "אתם נכנסים לתמונה"....אתם רוכשים עבורם? לכם יש כבר דירה משלכם?

בקיצור הנתונים שכתבתם מעטים מידי על מנת שאוכל לתת תשובה מלאה. הכי פשוט לשבת ולקבל את התמונה כולה, ואז לתת ייעוץ מלא ומתאים.

אשמח לעזור.

בוקר טוב,

רכשתי דירה חדשה מקבלן, בשלב טרום בנייה עוד לפני שלקבלן היה היתר בנייה 

מאוחר יותר הוא קיבל היתר וכרגע נראה שערך הנכס עלה מאוד לעומת הערך שבו רכשנו אותו. האם אני יכול להשתמש בנתונים אלו כדי ללכת לבנק ולשנות את המשכנתה שתהיה עם אחוזי מימון נמוכים יותר (שכן ערך הנכס עלה??)

תודה!

הי שגב, לחלוטין אתה צודק. השאלה כמה זמן עבר מאז שבצעת את השמאות הקודמת, לפעמים בנושא בנייה אכן השינויים גדולים, השכונה התפתחה, וכדו'

כדאי לפנות לבנק ולבקש שמאות חדשה. התחלת כבר לשלם?

בכל מקרה אתה יכול לעשות מיחזור למשכנתה שלקחת, (אלא אם קבלת משכנתא בתנאים שלא כדאי לוותר עליהם).

שווה לראות את התמונה כולה ולקבל החלטה.

מוזמן להתקשר, ואעזור לך לקבל החלטה מתאימה

בוקר טוב לשואל. שאלה טובה על הבוקר.

מחיר למשתכן היא תוכנית שממוקדת בזוגות צעירים או פחות צעירים שזו דירתם הראשונה. המחיר בדרך כלל יהיה נמוך מערך הדירה בשוק באותו אזור. כמה? כל מקום לפי הערכת השמאי הרלוונטית.

ולכן התשובה עבורך/כם היא שצריך לבדוק..

לבדוק האם ה 100,000 ש"ח שזה המינמום עבור הון עצמי בתוכנית מחיר למשתכן (להוציא יוצאי דופן), תספיק כאן או לא..

וכן אתה צריך לבדוק האם אתה/ם מעוניינים לגור היכן שזכיתם, או שזו דירה להשכרה (עד 5 שנים לא ניתן למכור את הדירה). ואז החישוב הכלכלי יהיה שונה.

אשמח להרחיב באופן פרטי, כי באמת יש הרבה מה להגיד על התוכנית הזו. לחלק גדול מהזוגות הצעירים התוכנית הזו, עזרה להגיע לדירה ראשונה בהשקעה מאוד נמוכה. בהצלחה!

תגיד לי כמה כסף אני חוסך אם אני לוקח אותך?

תודה לשואל, "הרמת לי להנחתה"

אספר לך סיפור מהשטח, פנה אלי ישראל לייעוץ משכנתא לביתו החדש. בעבודה נכונה שעשיתי איתו ועם הבנקים תפרתי עבורו את המשכנתה המתאימה ביותר, ויחד עם זה חסכתי לו כ- 90 אלש"ח. משתלם? וודאי. אצל לקוח אחר החיסכון היה מעל 200 אלש"ח - משתלם? וודאי.

אבל זה רק "הקצה של הקרחון".

מה זו משכנתה? ההוצאה הגדולה ביותר שתעשו בחיים שלכם, שתלווה אתכם לתקופה ארוכה של כ- 20 שנה, וכן יש בה המון אמוציות.

כאן בדיוק מקומו של היועץ, הוא יפשט לכם את התהליך, יקל עליכם לקבל את ההחלטות המתאימות וילווה אתכם במשא ומתן עם הבנקים. הבנקים עושים את תפקידם להרוויח מכל עסקה,

היועץ יעזור לכם לקבל את ההרכב הנכון של ההלוואה בריביות הנמוכות ביותר.

ועוד נקודה חשובה – אני בתור יועץ משכנתאות פועל דרך העיניים של היועץ לכלכלת המשפחה, כי אני גם מנטור לכלכלת המשפחה. ומשמעות העניין, שאני אלמד מה טוב לכם, למשפחה שלכם, כך שלא תקרסו חלילה תחת עול המשכנתה.

מקווה שנתתי לכם תשובה מלאה וטובה.

יש לי נכס שאנחנו מעוניינים למכור, עדיין לא מכרתי. האם כבר לתכנן לקיחת משכנתה עבור הנכס החדש?

שלום תושב מודיעין,

תודה על השאלה, שאלה מצויינת.

נכון להיום לפי יועצי הנדל"ן (אני לא יועץ נדל"ן) כדאי קודם למכור. לעצם העניין, כדאי מאוד לבחון את החלופות הרצויות לפי ערך הנכס הקיים ולפי ערך הנכס הרצוי לכם. צריך לבחון האם יש לגרור משכנתה מנכס לנכס, אולי בכלל סיימתם לשלם על המשכנתה? כמה משכנתה אתם צריכים? זה נכס ראשון או שיש ברשותכם נכס נוסף. כמובן הבמה הזו לא מאפשרת תשובה מלאה. אשמח שנפגש ונדבר על כל האופציות.

שלום לשואל,

התחושות בשוק הם אכן שיש איזה שהיא רגיעה, אנחנו לא נביאים ולכן איננו יכולים לדעת מה ילד יום....

לעצם הענין, להבנתי המהלך נובע בעיקר מהרוחות הנושבות של עליית ריבית הפריים בצורה משמעותית עד כה והבטחה של הנגיד שבדרך עליות נוספות, בנוסף כולנו חשים את עליית המחירים שמתבטא במדד המחירים לצרכן שעולה מידי חודש ומשפיע על התייקרות המשכנתאות צמודות המדד. (דלק, חיטה, רוסיה אוקראינה ועוד)

כלכלה הוא מדע חברתי, ומושפע מאוד מהלכי רוח, מהבטחות או "איומים" שמשחררים ראשי בנק ישראל, שר האוצר, פקידיו ועוד... ולכן כנראה השוק נעצר קצת כדי לראות מה הלאה.

אבל, ופה האבל הגדול, אין שינוי מהותי עדיין בשוק הבנייה בארץ שממנו נובעים מחירי הנדל"ן שלא עוצרים. ההיצע נמוך משמעותית בפער של כ- 50,000 דירות ביחס לביקוש (בהערכה הכי מנימליסטית, גרף מצורף-בחסות בנק לאומי), ולכן המחירים ימשיכו לעלות, וגם אם יש עצירה מסויימת של רכישות, זה כמובן לא יעצור את עליית המחירים.

אז התחושה נכונה, "השוק ישתה קצת מים" וירגע, וימשיך להערכתי את ההתסתערות על כל דירה שעומדת למכירה.

ולכן - לך באופן אישי - הייתי ממליץ במידה ואת/ה בתחילת רכישה, ראית דירה והיא מה שאת/ה מחפש, לך על זה!

בהצלחה, ואל תשכח לקחת איתך יועץ משכנתאות שימקסם עבורך את התהליך.

עמית שלום,

השאלה שלך אינה ברורה.

אם מדובר על משכנתה הפוכה - זה תלוי בגיל הלווים, ואני מעריך שלא לזה התכוונת.

אם מדובר על מישכון נכס בבעלות לטובת רכישת נכס אחר - האופציה הזו נסגרה בהנחיית נגיד בנק ישראל כבר בתחילת השנה. לא ניתן לקבל מימון עבור הון עצמי לרכישת נכס אחר במישכון נכס קיים.

אם אתה מעוניין לשדרג דירה ולבצע תהליך של דירה חלופית, ניתן לקבל הלוואת בלון על הנכס הקיים עד למכירתו ולא יותר מ 18 חודשים.

אם מדובר על משכנתה לטובת שיפוץ הבית הקיים או הרחבה שלו, או משכנתה לכל מטרה - כאשר המטרה מוגדרת וממוסמכת, כגון: חתונה, רכב חדש, אפשר יהיה לקבל משכנתה לכל מטרה במישכון הנכס שלך ועד 50% משוויו ע"פ הערכת שמאי.

היות וכתבתי כ"כ הרבה "אימים" - לא בטוח שקלעתי למה ששאלת.

בכל מקרה מוזמן לחזור אלי לנייד.

אני מאלה שיושבים על הגדר, ולא יודע להחליט האם הזמן המתאים לרכישת דירה חדשה הוא עכשיו, אולי קודם למכור (יש לי דירה), לאן השוק הולך? יכול לעזור לי לקבל החלטה?

שלום לשואל.

את השאלה הזו אני שומע בזמן האחרון הרבה. מה העיתוי הנכון?

אתה בחברה טובה של מתלבטים, שלא יודעים האם נכון לקנות עכשיו, או לדחות. מוכרי הדירות אומרים לא נמכור עכשיו - נמתין שהמחירים יעלו, וזה טיעון חיובי למי שמחפש לרכוש דירה. מצד שני, רוכשי הדירות אומרים אם המחיר ירד אולי נמתין עוד קצת ואז ירד יותר, ואז נרכוש. מה עושים?

שאלה נוספת שנשאלת הרבה - הרי הריביות היום גבוהות - כלומר משכנתה יקרה יותר. אבל כאן לצערי התשובה היא שאנחנו נישאר ברמת ריביות גבוהות לתקופה לא קצרה, ואם תמשיך "לשבת על הגדר" בגלל הנקודה הזו, זו תהיה "ישיבה ארוכה מאוד", ולכן את הטיעון הזה, אני מסיר מתוך המשוואה.

אנסה לענות בצורה הכי זהירה שאוכל, כי השאלה הזו נמצאת היום בראש השאלות המופנות ליועצי הנדל"ן בארץ.

התשובה שלי היא חד משמעית - לקנות עכשיו.  בלי קשר אם יש לך דירה ואתה משדרג או שזו דירתך הראשונה.

את הצעד הזה אני צריך להסביר.

מחירי הדיור בארץ במגמת עלייה מתמדת כבר עשרות שנים, המחירים עולים בהתמדה! זה נתון סטטטיסטי. העלייה היא גם ריאלית ולא רק נומינלית כי ערך הכסף השתנה לאורך 30 שנים.

אם השאלה שלך נובעת מהרצון לבצע רכישה לטובת תשואה טובה יותר, אז לטווחים ארוכים הנדל"ן בהחלט אופציה סבירה, שהסיכון בו נמוך ולאורך שנים יעלה את התשואה של הנכס במידה ותמכור אותו.

כאשר מדובר על נכס ראשון למגורים (וגם אם אתה מוכר וקונה- משדרג את המגורים שלך) יש היבטים נוספים של שכירות מול רכישה, שעליהם צריך להתייחס בתשובה אחרת.

לגבי מכירה עכשיו, יש אכן ירידה מסויימת במחירי הדיור, וגם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציינת את הנתונים האלו בדיווח החודשי. יש מקומות שמחירי הדירות עלו בצורה קיצונית בשנה האחרונה, שם גם נראה את הירידה הגדולה יותר, מצב של "חזרה לשפיות", בצורה מסויימת. אבל גם הירידה הנוכחית שהיא "העתק הדבק" מאירועים שקרו כבר כמה פעמים במשך עשרות השנים האחרונות, זוכה לתיקון די מהיר של עליית מחירים לאורך שנים. ולהערכתי גם הירידה הזו היא זמנית. כך שגרף עליית מחירי הדירות במגמת עלייה מתמדת.

השאלה החשובה כרגע - מה עושים קודם? קודם מוכרים או קודם קונים?

כאן התשובה שלי היא גם כן חד משמעית - קודם מוכרים.

למרות שאני ממליץ על רכישה, הניסיון של התקופה האחרונה, מלמד אותנו שצריך למכור תחילה. וזה לאחר שיחות עם מספר רב של יועצי נדל"ן. וזה מהטעם הפשוט שלא תשאר עם 2 דירות ביד.

נכון, אפשר להתייחס לדירה הנרכשת כדירה חלופית, אבל גם את התהליך הזה צרייך לסיים תוך שנה וחצי, וצריך כמובן לבנות נכון את התזרים בין 2 העסקאות.

ולכן לסיום, ההמלצה שלי היא לרכוש דירה ובהקדם! פשוט כי עוד כחצי שנה השוק יחזור לעצמו והמחירים רק יטפסו מעלה. היום גם יש הזדמנויות בשוק בעיקר בדירות קבלן, המאפשרים לצד מחירים נוחים, והנחות יפות, גם תשלומים נוחים של 20% - תשלום בחתימה ו- 80% בכניסה לדירה או בצורה דומה של 30% , 70%.

אם אתה בעל דירה, ומתכנן לרכוש דירה חדשה, תתחיל בתהליך של מכירת הדירה הקיימת ותעבור לרכישה.

בהצלחה!