משכנתא לבנייה עצמית

הבנק דורש הערכת שמאי עתידית לפי תוכניות הבנייה. ברוב המקרים השמאי ימצא רק את השטח ואת התוכניות המאושרות ועל פיהם יעריך את שווי הנכס בעת סיומו. חשוב לבדוק את עלות הבנייה המשוערת למ"ר ולוודא שהיא תואמת את מחירי השוק, כדי למנוע מצב שבו הערכת השמאי נמוכה מהעלויות בפועל, מה שיוביל לחוסר בתקציב , נמגד ניפוח הוצאות בנייה, לא בהכרח יכובד על ידי השמאי.

הבנק דורש הערכת שמאי עתידית לפי תוכניות הבנייה. ברוב המקרים השמאי ימצא רק את השטח ואת התוכניות המאושרות ועל פיהם יעריך את שווי הנכס בעת סיומו. חשוב לבדוק את עלות הבנייה המשוערת למ"ר ולוודא שהיא תואמת את מחירי השוק, כדי למנוע מצב שבו הערכת השמאי נמוכה מהעלויות בפועל, מה שיוביל לחוסר בתקציב , נמגד ניפוח הוצאות בנייה, לא בהכרח יכובד על ידי השמאי.

הכסף משוחרר בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה. שלבי הבנייה יכתבו בשמאות הנכס וברוב המקרים על פ חוק המכר. יש לוודא שהבנק מאשר את סכומי השחרור ושהם יכסו את העלויות בכל שלב. יש לברר אילו אישורים נדרשים ממהנדס או שמאי כדי לשחרר את התשלומים הבאים.

עלויות בנייה נוטות לעלות במהלך הפרויקט. ולכן חובה לתכנן את כל צורכי הבנייה, עד לפרטים הקטנים בצורה מדוייקת. מעבר לכך מומלץ לקחת לפחות 5% רזרבה תקציבית לשינויים שיקרו במהלך הבנייה. יש לוודא עם הקבלנים לגבי שינויים שיתווספו במהלך הבנייה בגין שינוי מדד (מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה), ולקחת את זה בחשבון.

הבנקים מגבילים את זמן הבנייה במסגרת ההלוואה. יש לברר מהו לוח הזמנים המקסימלי שהבנק מאפשר לסיום הבנייה ומהן ההשלכות הכספיות או המשפטיות אם הבנייה תתעכב מעבר למצופה. ברוב המקרים אם אין חריגה מאוד משמעותית בתקופה של שנתיים, לא יהיה שינוי באישור המשכנתה גם אם תמשך לכל אורך התקופה הזו.

מבחינת המשכנתה ביטוח המבנה רלוונטי בעת קבלת טופס 4 – איכלוס. אבל חשוב להבהיר שהנכס חייב להיות מבוטח כבר בשלבי הבנייה הראשונים כדי להגן על הנכס ועל האינטרסים של המלווה מרגע תחילת העבודות בשטח, במידה והקבלן לא עושה זאת, מומלץ שהלקוחות יעשו ביטוח לכל תקופת הבנייה.

הבנקים מבקשים אישור על גמר כל שלב בבניה. למשל: סיום בניית שלד. האישור ינתן על ידי המפקח או המהנדס של הבנייה, בטופס רשמי וחתום. בחלק קטן מהמקרים הבנק יבקש לשלוח גם שמאי מטעמו, כמובן מדובר בעלות נוספת שיש לקחת אותה בחשבון.