משכנתה במסגרת מחיר למשתכן

ברוב הפרויקטים של: דירה בהנחה/מחיר למשתכן/מחיר מטרה (כל הפרויקטים זהים בשמות שונים שניתנו להם על ידי שרי השיכון השונים), ניתן לשלם הון עצמי של 10% ממחיר החוזה (90% כספי משכנתה). זאת בהנחה שההפרש בין מחיר החוזה ומחיר השוק, מאפשר שהתשלום הסופי (של ההון העצמי והמשכנתה בהשלמה למחיר החוזה) יהיה של עד 75% מערך הנכס על פי מחיר השוק. כאשר ערך הדירה לצורך החישוב אינו עולה על 1.8 מיליון ₪. אם מחיר חוזה לרכישת הדירה עולה על 1.8 מיליון ש"ח, הבנק יתייחס אליה כאל דירה בשוק החופשי וידרוש הון עצמי של 25%. 

בנוסף צריך לקחת בחשבון הוצאות נלוות כמו עורך דין, שדרוגים, מדד תשומות הבנייה ועלויות מעבר- שכולם ישולמו רק מהון עצמי.

בעת החתימה יש לשלם 7% ממחיר החוזה, ולאחר 45 יום להשלים ל- 20% ממחיר החוזה. יתרת התשלומים בדרך כלל מחולקים לפי שלבי הבנייה בהתאם לחוק המכר. חשוב להבין מראש את לוח התשלומים כדי לדעת מתי לשלב ולשלם מהון עצמי ומתי המשכנתה נכנסת לתמונה. יש לקוחות שמשלבים את המשכנה כבר בשלב השני של ההשלמה ל- 20% ממחיר החוזה.

המלצה חד משמעית להוציא אישור עקרוני כבר בעת הזכייה. שילוב המשנכתה מותנה בכמות ההון העצמי שהלקוחות מביאים לעסקה. יש לתכנן את המשכנתה מראש, אבל למשוך אותה לפי צורך בתשלומים לקבלן על פי התקדמות הבנייה ועל פי החוזה. כך נמנעים מתשלום ריבית מוקדם מדי. עם זאת, בתקופות של ריבית משתנה (אינפלציה משמעותית) כדאי לשקול הקדמת תשלומים. ביחוד אם הקבלן פותר את הלקוחות מתשלום עבור התייקרות מדד תשומות הבנייה. 

בפרויקטים רבים מחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה עד שלב מסוים בבנייה. המשמעות היא שהמחיר עלול לעלות לאורך זמן. חשוב להעריך מראש כמה המדד יכול להוסיף לעלות הכוללת של הדירה. יש לקחת בחשבון שכספים אלו יושלמו מהון עצמי כי אינם חלק מחוזה הרכישה. ולכן בחשוב ההון העצמי הדבר חייב להילקח בחשבון.

הבנקים מאפשרים בדרך כלל החזר של עד כ-30%–40% מההכנסה נטו של משק הבית. ההמלצה לא לעבור את ה- 35% מסך הנטו של משכורות הלווים. חשוב לחשב החזר חודשי שמרגיש נוח גם אם הריבית תעלה בעתיד, ולא להסתמך רק על ההחזר ההתחלתי. יועץ משכנתאות מקצועי יוכל לתת הערכה לעלייה אפשרית בהחזר החודשי.

בדירות מחיר למשתכן קיימת מגבלה על מכירת הדירה במשך מספר שנים (לרוב כ-5 שנים מקבלת המפתח). ולכן חשוב להכיר את הכללים מראש, ביחוד אם הדירה מושכרת והלווים רוצים לרכוש דירה אחרת לטובת מגורים.

לרוב ההנחה משמעותית מאוד ביחס למחיר השוק. כדאי לבדוק גם את המיקום, עלויות התחבורה, זמן ההמתנה לבנייה והוצאות נוספות. ההחלטה הנכונה משלבת גם שיקול כלכלי וגם התאמה לאורח החיים של המשפחה. 

המציאות היום מאפשרת לרוב הזוכים במחיר למשתכן שקבלו כבר את דירתם, לקבל על הדירה הזוכה מחיר שהתייקר ב 50% ויש כאלו שאף יותר. כמובן תלוי במיקום בארץ ובעוד כמה פרמטרים.