הרפורמה בשוק המשכנתאות

הפור נפל לפני כ- 8 חודשים, הנגיד פרופ' אמיר ירון "ירה" את הרפורמה לשיפור השקיפות והתחרות בשוק המשכנתאות, ועכשיו זה מגיע – ו"מתפוצץ" בשטח. הבנקים בקדחת של עשייה לעמוד ביעד של סוף אוגוסט שבה הם צריכים כבר להציג ללקוחות את הוראת הנגיד החדשה.
עדיין לא ראינו אייך הדברים נראים בשטח ואיך הבנקים יציגו את הנתונים כפי שהנגיד הגדיר, אבל בהחלט יש לצפות למהומה לא קטנה.
מה מהות הרפורמה? 
השינויים הם לטובת שקיפות של נתונים ותחרות טובה יותר בין הבנקים כך שתאפשר לכל לקוח שמבקש משכנתה לעשות את עבודת ההשוואה לבד, ולהגיע להחלטה לבד על הבנק והתמהיל (מכונה סל בלשון הוראת בנק ישראל) המועדף. על כך ארחיב מיד.

יש נושא נוסף מהותי ברפורמה. הבנקים יצטרכו להציג תחזית עתידית של השינויים בריביות בשוק המשכנתאות. להראות את השתנות הפריים לאורך שנות המשכנתה ואת השינויים הצפויים במדד המחירים לצרכן. התחזיות יתבססו על פי נתוני המחקר של בנק ישראל. עד כה נמנעו הבנקים לתת תחזיות ולהראות ללקוחות את השינויים הצפויים להם לאורך חיי המשכנתה, בטענה שזו הערכה בלבד, וכדי לא "להפחיד" את הלקוחות אין טעם לתת הערכה. היום הנתונים האלו ינתנו.

מה כל בנק יציג לכל לקוח:
3 סלים/תמהילים בצורה הבאה:

1. משכנתה -  100% במסלול קבוע לא צמוד.(קל"צ)
2. משכנתה - במסלול של 50% בפריים ומסלול של 50% קבוע לא צמוד (קל"צ)
3. משכנתה – במסלול של שליש - פריים, מסלול של שליש - קבוע לא צמוד (קל"צ) ומסלול של שליש משתנה צמודה (מ"צ).

בנוסף, כל בנק יכול להגיש תמהיל נוסף, רביעי שהוא על פי רצון הלקוח או כהצעה נוספת של הבנק.

נקודת הפתיחה לבקשה מהבנק תהיה: בקשת הלקוח על סכום המשכנתה המבוקש, ולתקופה המבוקשת עבורו להחזר ההלוואה. מקסימום עד 30 שנים אבל הלקוח יכול לבקש מהבנקים כל תקופת החזר מבוקשת, למשל 20 שנים. הבנק יצטרך לבחון האם יכולת ההחזר החודשי של הלקוח עומדת במכסת השנים המבוקשת, או לא. אם כן, יקבל על פי בקשתו. אם לא, הבנק לא יוכל לתת את הסל המבוקש, אולי יוכל לתת הצעה אחרת (הרביעית) ואולי תהיה תשובה חיובית רק לחלק מהסלים/תמהילים שהבנק צריך להגיש ללקוח.

כלומר – אם לקוח פוטנציאלי, מבצע סקר שוק, והלך לדוגמא, לבנק מזרחי, דיסקונט, ולאומי, הרי שקיבל 9 הצעות שונות מתוכם 3 זהות מבחינת ההרכב (הסל).

כל הצעה תינתן על פי טיב הלקוח (הכנסות, התנהלות אשראית, הלוואות נוספות ועוד...) והרווח שהבנק מבקש להשיג בהלוואה (המרווח של הבנק).
אז יוכל הלקוח לבחון את שלושת הסלים שכולו פריים – מי נתן לו את ההצעה הטובה ביותר, ושלושת הסלים שחציים פריים וחציים קל"צ, מי נתן לו את ההצעה הטובה ביותר, וכן לגבי הסל השלישי.

כמובן – שזה רק חלק מהעניין, כי מהיכן ללקוח רגיל יש את הידע איזה סל הכי מתאים עבורו ועבור משפחתו?! וכן להבין אייך הסל הזה יתנהג לאורך כל חיי המשכנתה? וכן אילו קנסות היוון הוא צפוי במקרה של מיחזור? כל השאלות האלה ועוד, מאוד רלוונטיות בעת לקיחת משכנתה.

בנוסף יקבל הלקוח תמהיל רביעי מכל בנק שאליו פנה, כנראה שיקבל תמהילים שונים משלושת הבנקים, אלא אם ביקש מראש לראות תמהיל זהה כתמהיל הרביעי, ואז יקבל עוד מספר אופציות עבור המשכנתה שלו.

בשלב זה הלקוח שלנו בטוח מבולבל –הוא יושב בביתו עם 12 הצעות מ – 3 בנקים. כל הצעה לפחות דף אחד כלומר יש לפניו 12 דפים, כנראה בפורמטים שונים של תצוגה (כמו היום), ועם כל המידע הרחב ומורכב הזה, יצטרך לקבל החלטה טובה עבורו.

להערכתי – רוב הלקוחות לא יצליחו "למצוא את ידם ואת רגלם" ויועצי המשכנתאות שבעבר עשו עבור הלקוח את כל העבודה, ימשיכו לעשות זאת גם עכשיו. אולי דווקא הצורך לקבל תשובות אחידות של הבנקים, יתן לנו, ליועצי המשכנתאות, כלים להוציא ללקוחות שלנו את הטוב ביותר, בגלל חשיפת נתונים רחבה מאוד שהבנקים יצטרכו להעביר.


האם התקדמנו? האם באמת יצרנו מערכת שקופה יותר? תחרותית יותר? נצטרך להמתין קצת ולראות איך הדברים מתפתחים בשטח. מבטיח לחזור ולספר לכם.