מיחזור משכנתה

מה זה מחזור משכנתה?

מחזור משכנתה הוא לקיחת משכנתה קיימת, וביצוע שינויים עליה. כל שינוי במהלך חיי המשכנתה מחייבת אותנו לחזור לבנק שממנו נלקחה המשכנתה -לבצע מחזור.

לפעמים אנחנו נמחזר באותו בנק שהמשכנתה נלקחה ממנו – אנחנו קוראים לזה מחזור פנימי, ולפעמים אנחנו נמחזר את המשכנתה במחזור חיצוני כלומר בבנק אחר.

לכל אחת מהאופציות יש יתרונות וגם חסרונות.

המחזור הפנימי נעשה בדרך כלל כאשר אנחנו משפרים/משנים רק חלק מתוך התמהיל, ואז אין סיבה לעבור לבנק אחר, התהליך הפנימי הוא בדרך כלל קצר יותר מהיר יותר וגם העלות הכרוכה בו היא נמוכה.

במחזור חיצוני אנחנו נבחר, כאשר ההצעה של הבנק המקורי פחות מתאימה, פחות חסכונית ואז נבחר לקחת משכנתה חדשה מבנק אחר, המשכנתה החדשה למעשה תסגור את המשכנתה הקיימת מול הבנק המקורי. התהליך הזה, אורך יותר ודורש תהליך ביניים של רישום משכנתה בדרגה שנייה, תהליך שלוקח קצת זמן, אבל אם המשכנתה החדשה טובה יותר אין סיבה שלא לעשות זאת. התהליך החיצוני יגרור בדרך כלל גם צורך לבצע שמאות נכס חדשה, יש בו עלות על פי ערך הנכס, אבל מצד שני יכול "לשחק" לטובת המשכנתה החדשה היות וערך הנכס בדרך כלל עלה, ואחוז המימון של הנכס ירד מתוך הסה"כ, מהלך שיכול להוריד את אחוז המימון של הבנק החדש למצב טוב יותר ממצב הפתיחה של המשכנתה הראשונה.

מתי ממחזרים?

יש מספר מצבים שבהם כדאי למחזר, המצב השכיח הוא כששוק המשכנתאות נמצא בריביות זולות ביחס לתקופה בה נלקחה המשכנתה, כמו שהיינו עד תחילת שנת 2022. אז היה נכון לבצע מחזור להרבה מאוד משכנתאות שנלקחו בתנאים פחות טובים, וכך גם עשינו בין השנים 2019 ו – 2022. כמובן צריך להדגיש שמצב הלקוחות חייב להישמר לפחות באותו מצב של הכנסות והתנהלות כלכלית, כל שיפור יחזק את קבלת המשכנתה החדשה בתנאים טובים עוד יותר.

במצב של היום בו הריביות עולות, אנשים שיגיעו למיחזור יהיו בעיקר אנשים שהמשכנתה "חונקת" אותם מבחינת ההחזרים החודשיים, ואז הפתרון יהיה למחזר את המשכנתה ולהאריך את השנים של התמהיל, כך שההחזר ירד. בנק הפועלים יצא לפני כחודש עם הצעה של שמירת הריביות הקיימות והארכת התקופה עד 30 שנים.

יש מצבים נוספים של סמי - מיחזור בהם מגדילים את ההחזר החודשי כדי לקצר את תקופות המשכנתה, במקרה זה, אין זה מחזור מלא, ואפשר לעשות זאת דרך התקשרות לבנק המשכנתאות הרלוונטי.

כלומר יש מספר אפשרויות ומספר פתרונות אפשריים לכל צורך. חשוב לעשות תחשיב נכון ולהבין שהמחזור הוא כלכלי, והתקופה שבו הוא נעשה מתאים למהלך.

מניסיון שלי אני יכול לומר שבצעתי מיחזורים החל מחיסכון של 550,000 ₪ ועד 100,000 ₪. אז כשנכון לעשות מיחזור - עושים!

לכל לקוח שלי אני ממליץ לעשות בדיקת מיחזור כל שנה, כי משכנתה זו הלוואה "נושמת".

מוזמנים לשאול ולהתעניין.