ההבדל הגדול בין הלוואה רגילה מהבנק עבור רכישה כל שהיא למשכנתה שבמשכנתה מעורב כסף גדול שבגינו הבנק מבקש למשכן את הנכס.
המשכנתה הממוצעת היום בשוק הישראלי מתקרב ל-1 מיליון ₪.
נתון נוסף חשוב, שאת המשכנתה לוקחים לתקופת הלוואה ארוכה אפשרי עד 30 שנים, הממוצע במשק הוא בסביבות 22 שנים לסיום תקופת המשכנתה.
עם 2 הנתונים האלו, של הרבה כסף לאורך תקופת חיים ארוכה, יש משמעות המחייבת תיכנון מותאם. התיכנון חייב להיות מותאם למשפחה, לעיסוק של נוטלי המשכנתה, להתפתחות המשפחתית והאישית מקצועית, וכל הפרטים האלו צריכים להיות לפני עיניו של המתכנן – כלומר יועץ המשכנתאות. יועץ המשכנתאות יציע ללקוח תמהיל שהכי יתאים לנקודת ההתחלה של לקיחת המשכנתה עם הסתכלות לטווח הקצר ולטווח הארוך.

נקודה נוספת, משכנתה, בגלל אורך החיים שלה, היא הלוואה "נושמת", שמשמעותה שניתן תמיד בכל זמן למחזר אותה, לסלק חלק ממנה או את כולה. כמובן שיש כללים מתי נכון לעשות, האם יש קנסות היוון (קנס היוון מגלם את הפרש הריביות בין זמן לקיחת המשכנתה לבין זמן המיחזור/הסילוק) וכמה, יש מסלולים שאין בהם קנסות היוון, ויש מסלולים שיש להם "תחנות יציאה" – כלומר מובנה בתוך התמהיל אפשרות לטפל במסלול מסוים ללא חשיפה לקנס היוון. זה מהותו של תמהיל – ראיית השלם על כל חלקיו עם "פתחים" מובנים לטיפול במשכנתה לאורך חיי המשכנתה.

השאלה שתשאל תמיד על ידי כל לוקחי המשכנתאות, מה התמהיל המתאים לי/ לנו? וכאן מקומו של היועץ המנוסה לתת את התשובות.
אתן דוגמא שמתאימה לתקופה זו בה ריבית בנק ישראל במשך תקופה של כשנה וחצי קפצה מ- 0.1% ל- 4.75% זה שינוי דרמטי שכולנו חווינו אותו במהלך השנה האחרונה, גם אלה שלא לקחו משכנתאות, וזה התייקרות המשק הנובעת מאינפלציה שעלתה בצורה משמעותית.
ייקור הכסף – כלומר ריבית על הכסף, שנגיד בנק ישראל אחראי ושולט בכך, אמורה לצנן את המשק ולהוריד את האינפלציה לממדים הרצויים (בין 1% ל- 3% שנתי).
היכן זה פוגש את לוקח המשכנתה? בתור נקודת מוצא, עליית הריביות בכל מסלולי המשכנתה ייקרה את המשכנתה. אבל זו עובדה. מכאן צריך לצאת לתיכנון יותר מוקפד של התמהיל.
אם בעבר היינו שואלים את הלקוח עד כמה אתה אוהב סיכון (מסלולים צמודי מדד/משתנים) או שונא סיכון (מסלולים ללא הצמדה למדד), הרי שהיום היועץ הסביר ינחה את הלקוח לקחת את רוב המשכנתה במסלולים שהשינוי בהם יהיה קטן או בכלל לא.
לדוגמא יהיה נכון לקחת חלק ניכר מהמשכנתה במסלול קל"צ- שפרושו מסלול בריבית קבועה לא צמודה, וכן בנוסף במסלול מל"צ – שפרושו מסלול בריבית משתנה כל 3/5/10 שנים (תלוי בנק), ואינה צמודה למדד. השילוב של המסלולים האלו מאפשר מצד אחד לשמור על מינימום שינוי לתקופה קצובה, ועם החלק המשתנה (מל"צ) להמתין לתחנת היציאה המתכוננת, ולבצע שינוי על פי מה שיהיה נכון באותה נקודת זמן עתידית, אולי להשאיר, אולי להעביר למסלול משנתה כפריים, או כל מסלול אחר לפי מצב השוק באותה נקודת זמן.

בעליית הריבית שהיתה בשנה האחרונה, כל המשכנתאות התייקרו.

השיאנים שספגו את ההתייקרות הגדולה ביותר היו אנשים שלקחו בחלק הפריים עד 2/3, כפי שהנגיד איפשר לאחר תקופה ארוכה בה היתה מגבלה של שליש בלבד. כאשר שני שליש מהמשכנתה מזנק מ- 1.6% ל- 6.25% המשמעות לכך היא דרמטית. 
וכן יש צורך להזכיר שיש בשוק משכנתאות עוד יותר ישנות שהיה ניתן לקחת בעבר את כל המשכנתה בפריים, אז נכון שתקופה ארוכה הם "חגגו", אבל אם הם לא עשו שינוי מיידי בתקופה הזו, הרי שגם הם נפגעו מעלייה מאוד משמעותית בהחזרי המשכנתה החודשיים.

כפי שכתבתי למעלה, משכנתה היא הלוואה נושמת, ומשמעות הדבר שצריך לטפל בה לאורך כל חיי המשכנתה. היום אתרי הבנקים מנגישים את המידע לציבור בצורה פשוטה וברוב הבנקים מעבר לסטטוס משכנתה שזה פשוט להוציא כמו כל הלוואה, יש גם אפשרות להוציא בצורה מסודרת את המצב המדויק של המשכנתה הכולל את כל נתוני המשכנתה כדי להשוות את המשכנתה העכשווית למצב השוק.
הדו"ח הזה נקרא – דו"ח יתרות לסילוק משכנתה, הדו"ח הזה משקף בצורה מדוייקת את כל נתוני המשכנתה, את הריביות העכשוויות במסלולים השונים, את יתרת הזמן שנותר עד לסיום המסלולים השונים, במסלולים משתנים (מל"צ, מ"צ) יש את "תחנות היציאה" שינוי העוגן במסלול, המאפשר תיכנון של סילוק מוקדם, או שינוי כפי שנדרש על פי השתנות השוק. בנוסף הבנק יפרט את קנסות ההיוון במידה ויש קנסות ומה גובהם, וכן את כל העמלות הנדרשות לתשלום במידה ומעוניינים לסלק את המשכנתה במלואה או בחלקה.

על פי דו"ח היתרות לסילוק משכנתה, יועץ המשכנתאות יכול להשוות את תנאי המשכנתה הנוכחיים, ביחס לגובה הריביות העכשוויות, ומזה ניתן לייעץ האם נכון למחזר את המשכנתה. מחזור הוא למעשה לקיחה מחודשת של המשכנתה על הסכום שנותר בה. לפעמים יהיה נכון למחזר רק חלק מהמשכנתה ואז המשכנתה תישאר באותו בנק בו נלקחה, נקרא מחזור פנימי. במידה ונכון לבצע מיחזור מלא, חייבים לבדוק אפשרות של העברת המשכנתה מבנק אחד למשנהו, נקרא מחזור חיצוני. כמובן היכן שהריביות והתנאים יהיו טובים יותר.

לקיחת המשכנתה הוא השלב הראשון בתהליך. השלבים הבאים פרוסים לאורך חיי המשכנתה. יש צורך לטפל במשכנתה כל הזמן. אני מייעץ ללקוחות שלי להוציא כל שנה דו"ח יתרות לסילוק משכנתה, שאבדוק עבורם מה נכון לשנות ולהתאים. ובמידת הצורך אנחנו נבצע מחזור כזה או אחר.
גם כאשר באים לסלק סכום כסף מסוים מתוך המשכנתה, רצוי להוציא את דו"ח היתרות לסילוק, יועץ המשכנתאות ימליץ לכם איזה מסלול הכי נכון לסלק – איזה מסלול הוא באמת הכי יקר עבורכם שסילוקו יוריד את ההחזר החודשי בצורה המשמעותית ביותר עבורכם.

אם נסכם את הדברים, משכנתה היא הלוואה יקרה הניתנת כנגד משכון הבית עליו נלקחה. זו הלוואה שנכון לבנות אותה מתוכננת על פי צורכי המשפחה ועל פי מצב השוק. בגלל המורכבות של מסלולים שונים בריביות שונות, הניתנות לפריסת שנים שונה – ההלוואה הזו היא הלוואה מורכבת.
נכון להתייעץ בלקיחת המשכנתה עם יועץ מוסמך ולא להסתפק בהצעת הבנק. כך תוכלו להוריד עלויות בצורה משמעותית בלקיחת המשכנתה, ולא פחות חשוב, המשכנתה תתאים לצרכים ולמגבלות שלכם. בהצלחה.