מתי נכון לשלב במשכנתה מסלול צמוד מדד ומתי מסלול שאינו צמוד מדד?

אחת ההחלטות החשובות ביותר בתכנון משכנתה היא בחירת התמהיל בין מסלולים צמודי מדד לבין מסלולים שאינם צמודים למדד.  הבחירה הזו משפיעה על גובה ההחזר החודשי היום – אבל לא פחות חשוב מכך, על הסיכון והעלות הכוללת של ההלוואה לאורך השנים.

מהו מסלול צמוד מדד?

במסלול צמוד מדד הקרן מתעדכנת בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן בישראל (המתפרסם כל חודש). כלומר, אם המדד עולה – גם יתרת הקרן עולה (אותו חלק שעדיין אנחנו צריכים לשלם), מצד שני, הריבית במסלולים הללו בדרך כלל נמוכה יותר בצורה משמעותית ממסלול שאינו צמוד.

יש שני מסלולים צמודי מדד:

• קבועה צמודה למדד –  הריבית קבועה, הקרן צמודה למדד.
• משתנה צמודה למדד –  גם הריבית משתנה בתחנות זמן וגם הקרן צמודה למדד. מקובל בבנקים שהשתנות העוגן יהיה כל: שנתיים, שלוש או חמש, לכל בנק יש מדרגות שינוי שונות.
• הערה נוספת – מנגנון "המשתנה" בנוי משני חלקים: עוגן – שהוא בר שינוי (תחנת יציאה כל תקופת זמן), ותוספת שנקבעת בעת אישור המשכנתה וביצועה.

מתי נכון לשלב מסלול צמוד מדד?

כאשר הריבית במשק גבוהה
במצבים בהם ריבית בנק ישראל גבוהה יחסית, מסלולים צמודים מאפשרים לקבל ריבית נמוכה יותר בהתחלה ולהקטין את ההחזר החודשי. הדגש: בהתחלה, אם מדובר על תהליך קצר של 10 או 15 שנים, יש הגיון בשילוב מסלול צמוד מדד.

כאשר צפויה אינפלציה נמוכה לאורך זמן
אם ההערכה היא שהמדד יעלה בקצב מתון, הסיכון במסלול צמוד קטן יותר. בהתייחס למצב המשק הישראלי בשנים האחרונות, שילוב צמוד מדד, חייב להיות מתוכנן היטב ולתקופה קצרה.

כאשר מתכננים פירעון מוקדם
לקוחות שיודעים שבעוד מספר שנים יכניסו סכום כסף (ירושה, מכירת נכס, וכדומה) יכולים ליהנות מהריבית הנמוכה במסלול הצמוד לתקופה קצרה יחסית.

עם זאת, חשוב לזכור: עליית מדד לאורך שנים יכולה להגדיל משמעותית את הקרן. ואת סך ההחזרים של המשכנתה.

מתי נאלץ לקחת מסלול צמוד מדד
ישנם מצבים בהם יחס ההחזר (חישוב ההכנסה של הלקוח ביחס לגובה ההחזר החודשי הנדרש) חורג מ- 40% במקרה כזה הבנק לא יאשר את המשכנתה. אז ניתן לשלב מסלולים צמודי מדד ולהוריד את יחס ההחזר כך שהבנק יאשר את העסקה. לא בכל מצב הייתי ממליץ על מהלך כזה. התייקרות המשכנתה במשק אינפלציוני, כמו שאנחנו חווים עכשיו, יכול להכניס את הלקוחות למצב בעייתי מבחינת התזרים החודשי. ולכן יש לשקול מהלך כזה בחכמה.

מהו מסלול שאינו צמוד למדד?

במסלול זה הקרן אינה מושפעת מהאינפלציה. ההחזר נקבע לפי הריבית בלבד.

יש שני מסלולים שאינם צמודי מדד:

• קבועה לא צמודה (קל"צ) – ההחזר החודשי מתחיל ומסתיים בסוף התקופה באותו החזר חודשי.
• משתנה לא צמודה (מל"צ) – כמו במנגנון הצמוד, עם תחנות יציאה של פרקי זמן קבועים, בהם תתעדכן הריבית של העוגן. כאשר במהלך התקופה (שנתיים, שלוש או חמש) המסלול הזה יהיה בהחזר חודשי קבוע.

מתי נכון לשלב מסלול לא צמוד?

כאשר רוצים יציבות וביטחון
זה המסלול היציב ביותר. הקרן לא עולה וההחזר צפוי מראש. מומלץ לאנשים שונאי סיכון, ואנשים שעליית המשכנתה כל תקופה (יכול להיות אפילו ברמה של חודש), משפיעה עליהם בצורה לא טובה.

כאשר האינפלציה גבוהה או לא צפויה
בתקופות של חוסר ודאות אינפלציונית עדיף לעיתים לנעול חלק מהמשכנתה במסלול שאינו צמוד. היות ועל פי הוראות בנק ישראל יש חובה ששליש מהמשכנתה יהיה במסלול קבוע – ההמלצה ברוב המקרים לקחת את החלק הקבוע במסלול קל"צ.

כאשר מתכננים משכנתה ארוכה
בטווח של 20–30 שנה קשה להעריך את קצב האינפלציה. לכן חלק משמעותי בתמהיל שילקח בקל"צ - מקטין סיכון.

אז מהו תמהיל נכון?

ברוב המקרים אין מסלול אחד “נכון”, אלא שילוב מאוזן, והתאמה אישית לכל לקוח:

• מסלול קבוע לא צמוד – ליציבות וביטחון
• מסלול פריים – לגמישות ופירעון מוקדם
• מסלול צמוד מדד – להפחתת הריבית הכוללת – ורצוי לקופה קצרה.

המפתח הוא איזון בין עלות נמוכה בהווה לבין ניהול סיכונים בעתיד.

תמהיל נכון נבנה בהתאם להכנסה, לתוכניות העתידיות של הלקוח, להתפתחות המשפחתית, לשינויי קריירה מתוכננים, ולתחזית הכלכלית.

בסופו של דבר, משכנתה טובה היא לא זו עם הריבית הנמוכה ביותר – אלא זו שמתאימה ליכולת הכלכלית של המשפחה לאורך זמן.ראש הטופסתחתית הטופס