הלוואת בלון, מה זה? האם יש סכנה שהבלון יתפוצץ לי בפרצוף?

רק לפני שנה רכש אייל דירה להשקעה בגבעתיים. על הדירה רובצת משכנתה של כ-1.2 מיליון ש״ח, והכול מתנהל כמתוכנן. אלא שלאחרונה הוא מצא הזדמנות: דירה שמתאימה בדיוק למשפחתו בעיר מודיעין, שם הוא מתגורר כיום. 
אייל פנה אלי ושאל שאלה פשוטה אך מורכבת:  איך ניתן לרכוש את הדירה החדשה עכשיו, מבלי למכור מיד את הדירה בגבעתיים?

התשובה במקרים רבים היא שימוש בכלי פיננסי נפוץ בעולם המשכנתאות – הלוואת גישור.

הלוואת גישור – המוכרת גם בשמות הלוואת בלון או הלוואת בולט – היא הלוואה זמנית שמטרתה “לגשר” על הפער בין הצורך בכסף היום לבין התקבול הצפוי בעתיד. במקרה של אייל, המקור העתידי להשלמת רכישת הנכס במודיעין, הוא מכירת הדירה בגבעתיים.

במקום למכור בלחץ או לוותר על הדירה המתאימה במודיעין, ניתן לקחת הלוואה זמנית שתאפשר להשלים את רכישת הדירה החדשה. כאשר הדירה הישנה תימכר, משתמשים בכספי המכירה כדי לפרוע את ההלוואה.

שמות שונים – רעיון אחד

בעולם המשכנתאות משתמשים לעיתים בכמה שמות דומים:

הלוואת גישור – השם הכללי המתאר את המטרה: גישור על פער זמן בין שני אירועים פיננסיים.

הלוואת בלון (Balloon) – בהלוואה זו הקרן מוחזרת בסוף התקופה בתשלום אחד גדול, בדומה לבלון שמתנפח לאורך התקופה ומתפוצץ בסוף. במהלך התקופה משלמים בדרך כלל רק ריבית.

הלוואת בולט (Bullet) – מבנה דומה, אך במקרים מסוימים גם הקרן וגם הריבית משולמות בסוף התקופה בתשלום אחד.

בפועל, בשוק המשכנתאות הישראלי המונחים לעיתים משמשים כמעט באותו מובן, אך חשוב להבין היטב את מבנה ההחזר שהבנק מציע.

למי ההלוואה מתאימה?

הלוואת גישור מתאימה בעיקר למצבים כמו:

• רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת, מצוי מאוד ברכישה מקבלן.
• קבלת סכום כסף עתידי (ירושה, קרן השתלמות, מכירת נכס)
• צורך במימון זמני עד לקבלת כסף ידוע מראש.

במקרה של אייל ניתן למשל לקחת הלוואת גישור לתקופה של שנה-שנתיים כנגד הדירה בגבעתיים, וכאשר הדירה תימכר – לפרוע את ההלוואה.

במידה והדירה הנרכשת מוגדרת – כדירה חלופית, וכך גם הוגדרה ברישום מול רשויות המס (דיווח משח), יש לרוכש זמן של 18 חודש בלבד להשלמת המהלך של המכירה והרכישה, (לאחר מיכן יחויב במיסוי דירה שנייה, ובאי אפשרות תזרימית לרכוש את הדירה החדשה).

היתרונות

היתרון המרכזי הוא גמישות.  במקום למכור נכס בלחץ זמן או לפספס הזדמנות טובה, ניתן לבצע את העסקה בתנאים נוחים יותר. בנוסף, התשלום החודשי בתקופת הגישור לרוב נמוך יחסית משום שבמקרים רבים משלמים רק ריבית.

נקודות שחשוב לבדוק

עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בהלוואה זמנית עם סיכון מסוים. אם מכירת הנכס מתעכבת או מתקבלת במחיר נמוך מהצפוי, עלול להיווצר לחץ תזרימי. לכן חשוב לבנות תכנון נכון של שיעור המימון, לוחות הזמנים ויכולת ההחזר.

כאשר עושים זאת בצורה מקצועית, הלוואת גישור – בלון או בולט – יכולה להיות כלי מצוין שמאפשר מעבר חלק בין נכסים ולנצל הזדמנויות נדל״ן בזמן הנכון.